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房产市场好日子将随房价雪崩一起到来

2019年06月24日 栏目:美食

房产市场好日子将随房价雪崩一起到来观察与思考 26%:这个数字可靠吗?2005年12月13日,国家统计局公布了的统计数据:到2005

房产市场好日子将随房价雪崩一起到来

观察与思考 26%:这个数字可靠吗?2005年12月13日,国家统计局公布了的统计数据:到2005年10月末,全国商品房空置面积1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。目前全国商品房空置率已达到26%,大大超过国际公认的5%—走进社区诊治渗漏公益大讲堂走进古城西安10%的警戒线。 对于任何一个统计数据,无论是谁统计的,包括国家的权威机构,当我们在读到它时,个反应是:这个数字可靠吗?它与我们掌据的其它可进行核对的统计数据,能否对得上? 能否相互支持和验证?对于现时的中国经济的重要统计数据,一个数据至少要获得四五个,甚至七八个相关对应的数据的支撑,我们才能相信它是真实可信的。这就像我们拿到手里的人民币,得先好好看看,是真币还是假钞,还得掌握识别的技巧。至少有三四个防伪标志被识别,我们才能排除它是伪币的可能,确认它是真钞。可以肯定,“全国空置率已达到26%”,这个数字是一个缩了水的数字。道理很简单,因为它的原始数据来自于各地房地产商的报表。你想,对于“空置率”这样的性命攸关的“商业机密”,房地产商轻易会说实话吗?如果你查阅一下中国历年所公布的全国商品房空置率,你会觉得这个数字如此眼熟。没错,这个数字己在中国历年所公布的全国商品房空置率中多次出现过,如2002年,国家统计局所公布的全国商品房空置率便为26%。让人奇怪的还有,中国的商品房空置总量多年来总在1.25亿平方米左右,那么计算商品房空置率的公式便让人不可理解了。在这个公式中,分母在急剧增大。据《人民》“海外版”报道,“今年上半年,中国房地产开发投资累计完成3800多亿元人民币,比去年同期增长34%。商品房新开工面积为2.43亿平方米,同比增长31%。商品房竣工面积为8187万平方米,同比增长40.4%。”在这个公式中,分子却多年不变。始终为1.25亿平方米左右,上下波动仅在10%上下。于是,一个奇怪的计算题出现了:分子不变,分母在急剧增大,而得出的空置率数据居然不变。谁能解释清楚:这到底是怎么回事?不过,我们不妨姑且认为目前全国空置率为26%,并以此为据来分析,26%的商品房空置率会给中国经济、中国房地产业带来些什么。实际上,中国大中城市的商品房空置率,远远大于全国平均商品房空置率。而我们更关心的,也是中国大中城市的商品房空置率。我们先来看北京—2005年8月18日,北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据北京市房地产市场信息及预警预报系统运行结果,联合向社会发布北京市2005年月房地产市场运行情况。月商品房成交数下降8.9% ,空置率增幅为24.2%。截至7月底,全市空置一年以上的独行侠今夏将竞逐沃克欲组西部强后场双枪商品房面积为396.8万平方米,同比增长24.2%,增幅比上年同期高31.4个百分点。在全部空置一年以上的商品房面积中,商品住宅空置面积为281.9万平方米,占商品房空置面积的71%,涨幅为12.5%;办公用房空置面积为40.7万平方米,占商品房空置面积的10.3%,降幅为3.6%;商业营业用房空置面积为40.6万平方米,占商品房空置面积的10.2%,涨幅为123.2%。 北京市统计局公布的数字显示,今年9月末,北京商品房空置数大幅上升,其空置面积高达1054万平方米,比去年同期增长21.1%,其中一年以上的空置房较去年同期增长高达25.3%。不知你是否在这一组数字中,看到了这样一个奇怪的现象:商品房空置面积的快速增长,不仅没有压抑房价的快速上涨,而是与房价比翼齐飞,越卖不动越涨。你想过吗,如此矛盾的、不可解释的经济现象,究竟说明了什么? 2005年8月9日《华商报》报道说:陕西上半年商品房空置面积比去年同期增长94.8%。2005年上半年,陕西省住宅、商业营业用房和办公楼空置面积同比分别增长88.9%、165.1%和50.6%。在这些空置房中,空置1至3年的商品房面积36.17万平方米,空置3年及以上的商品房面积比上年同期上升1.5倍,其中住宅上升1.2倍。西安市商品房空置面积40.23万平方米,与去年同期相比增长也很大,约占全省空置商品房总面积的61%。如果将西安的商品房与北京的商品房相比,西安的商品房比北京的经济适用房还便宜。就这,西安人也买不起。于是,西安的商品房空置率比北京的商品房空置率还高。 看了西部看东部,再看济南—据2005年8月7日《济南时报》报道:“在开发投资高涨的同时,济南商品房销售却在下降。前6个月,共销售商品房屋83.3万平方米,同比下降8.2%。其中:销售住宅79.5万平方米,下降7.2%。6月底,我市商品房平均价格为3068元,其中商品住宅平均价格2990元/平方米,分别增长6.8%和4.5%;商品房屋空置37.8万平方米,其中住宅空置35.6万平方米,分别增长26%和60.2%。”应当说,均价不过2990元/平方米的济南商品房,在全国来说,也是相当便宜的,可济南的商品房空置率也比北京的还高。你随便研究一下中国某个地区的房地产业情况,都会发现,迅速增加的空置房未能压抑房价的上涨,它表现出了与别的商品完全不同的量价关系,而商品价格的下跌是对商品过剩所带来的风险的释放。可中国房地产却没有此种风险释放的调节能力。于是,后果可想而知。26%的商品房空置率给中国经济带来了什么看上去,中国迅速攀升的房价与迅速增加的空置房,是多么矛盾的一种经济现象,可你若仔细地分析这一对矛盾,就会明白,其实它们的因果关系清清楚楚。这种恶性循环的因果关系也同样清清楚楚。2006年商品房价格的下跌不仅是肯定的,而且谁都无法阻止。决定商品房价格走势的既不是房地产商,也不是政府或银行,而是商品房空置率。从2003年10月开始的中国房地产新政,实际上充满了政府对中国房地产业的呵护之情。政府是在拚命地阻止中国房地产业的大灾大难的发生,那怕是推晚此种灾难发生的时间。无论是政府或是银行,在这件事上,与房地产商都像是一根绳子上拴着的俩蚂蚱,是一荣共荣、一损共损的利益共同体。政府或银行是没有理由与房地产商作对的,房地产商将商品房价格的下跌归咎于政府或银行是大错特错。政府或是银行对房地产商所伸出的,从来都是援救之手。政府毫不手软地打压房价,其目的不在摧毁中国房地产业,古今中外任何一个政府,都不会如此愚蠢地搬起石头砸自己的脚。恰恰相反,2005年中国政府打压房价,正是为了防止中国房地产业乃至中国经济的大起大落,释放这些年来过热的中国房地产业所积累的风险和危机。那是在小心翼翼地,如同母亲对婴儿般地保护、爱护、呵护中国房地产业。上海:楼市的多米诺骨牌倒下了块2005年,中国房地产业创下了许多个世界。如中国房地产平均利润率30%,世界。(2005年12月,中国房地产大佬潘石屹在和友聊天时供认说,“房地产的极限净利润率是26.6%。”)以上海为例,一套80平方米的住房的价格,是人均可支配收入的27.54倍,而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为:德国11.41,英国10.3,意大利8.61,法国7.68,美国6.43,连在一般人认为人均土地资源极度匮乏的日本,这个比例也不过是11.07。请注意,我们所选的比对对象均为经济非常发达的国家,可见中国的房价高到了何等程度。这就难怪国外的经济学家会如此评价中国房地产业:摩根士丹利首席经济学家史蒂芬?罗奇表示:“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机,而即将到来的货币政策调整,将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有存在房地产泡沫的国家和地区中,中国排在。”正是畸高的房价,造就了中国畸高的商品房空置率。过高的商品房空置率所带来的楼市风险,己经像台风一样登陆上海,楼市的多米诺骨牌从上海开始倒下了块。从2005年3月便开始大跌的上海楼市,到同年8月,己进入了第三浪,险恶的一浪:放量暴跌。现在,谁都无法遏制,作为中国房地产业龙头的上海楼市的跌势了。上海市中心的楼盘己下跌了30%。2005年11月,发生在上海的“退房风潮”震动了全中国。高潮事件出现在11月23日。这天,因退房要求未获开发商回应,大华集团旗下楼盘“水岸蓝桥”的51名业主,将联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中,明确表示其退房要求,并说明在获得大华集团答复前,将于2005年11月起集体停止还贷。那怕承担违约风险,那怕赔付违约金,购房人都决定退房。否则,余额宝又有重大调整快速到账取现额度大幅下调损失更大。2004年12月,以14000元/平方米买入的期房,才刚封顶,还没有入住,便己跌到了8000元/平方米,而且还没跌到底。市场分析人士预告说,可能要跌到6000元/平方米。也就是说,300万元买入的一套房子,尚未过户,便将损失一百五六十万元。这就难怪购房人抱成团、铁了心地要退房。像大华业主这样的行为,上海已发生多起。据上海房地产业协会估计,总数量己多达%期房购房再见梅西再见C罗惜别球王惜别时代网友挥泪网易云音乐评论区人。这是一个很惊人的数字。把这称为一场“退房风暴”,并不夸张。几乎所有的开发商都拒绝退房。失望甚至愤怒的业主们,开始采取拒收房屋、停止还贷,或集体诉讼的方式,与开发商们走上了“拳击台”。在这场搏击中,购房人的胜利是可以预见的。开发商们就不怕涉嫌《刑法》第二百二十六条中所规定的“强买强卖罪”? 就不怕违背《民法》四大基本原则“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”中的“自愿”原则?而且交易行为尚未完成。天塌不下来如果(这是既现实又真实的)2006年中国的房价大幅跌落,比如说,跌幅高达30%,甚至40%,我们不妨把事情想得再严重些,如果,房价大雪崩,那么中国房地产业会出现一种什么局面?会经历一场如同印度洋大海啸一般的生死大劫难吗?如果房价大雪崩,中国房地产业将会经历一场前所未有的、浴火重生般的大洗牌。这场大洗牌将上演如同中国医药业在2002年下半年,“老百姓”、“开心人”这样一大批平价药房横空出世的悲喜剧。一家投资不过1500万元的药店,年营业额居然能在几个月间迅速突破亿元,并将其触脚飞快地伸向全国所有的省会城市,你可以想象,他们登上新霸主的地位会有多快。说他们一夜暴富,并不夸张。靠价格杀手而成就春秋霸业,一点都不稀奇。国美电器的黄光裕,不就是靠着“中国价格杀手”的绝活儿,而成为中国首富的吗?房价的雪崩,对中国房地产业不是噩梦,是美梦。对于这一点,你只要看看这几年中国的汽车市场,就会明白我并非局外人说局外话,站着说话不腰疼。车价越跌,车市越火。2002年中国的汽车车价下跌的幅度为,可销量创记录地增加了40%,同样为。2003年,中国汽车业的平均售价下降了9%,而所有参与了降价战的生产厂家,没有一家是亏损的。2003年中国的汽车市场可以用三个字来概括:。那一年,中国汽车业全行业销售收入9256.64亿元,利润总额754.56亿元。继续蝉联中国赢利能力强的十大行业榜首之列。从2002年到2005年,中国的汽车业经历了中国汽车产业史上残酷的、赤壁鏖兵式的3年降价大战。可正是这3年,中国的汽车业迎来了中国汽车产业史上辉煌的3年黄金期。中国的汽车业从需要保护的幼稚工业,成为具有强大国际竞争力的中国经济的支柱产业,中国也成为了居全球第四的汽车出口大国。而2005年,中国房地产业却成为了中国脆弱的行业、中国发生大灾大难的概率的行业。两个行业的区别是:车价跌了9%,房价涨了9%。2004年,中国的汽车产销量超过了534万辆。产销比达到了98%,完美得让人嫉妒。可以预见,如果2006房价的下跌幅度,房地产市场的火爆程度将同样。房价越跌,楼市越火。中国房地产市场的好日子将会随着房价的雪崩一起到来。这将既是中国老百姓的好日子,也是中国经济的好日子。降价狂飚给中国房地产业带来的未必是世界末日,降价狂飚给中国房地产业带来的很可能是圣诞节、复活节和狂欢节。天塌不下来。

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